재개발교회 조합측과 보상협상전략 이렇게 하는게 좋다 !

▲ 이재신 장로(인수교회) 최근 재개발로 인해 작은 교회들이 많은 어려움을 겪고 있다. 그 원인 중에 재개발에 대한 교회의 사전 대응과 정보가 부족해 발생 하는 피해를 당하는 일이 대다수다. 반면 교회에 대한 법적인 보상기준도 미약하여 그 피해가 크다는 문제도 제기되고 있다.

 

서울 성북구 길음동 길음 뉴타운 내 인수교회도 몇 년 전 뉴타운지역에 들어가 교회의 위기가 있었다. 현재 예장 통합에 속한 인수교회는 이제 12월 이면 지하 3층~지상7층 연건평 2.400 여평을 건축하여 입당을 눈앞에 두고 있다. 인수교회의 경우 교회에서 뉴타운에 대한 청사진이 그려질 초기 단계 때부터 꾸준히 교회의 입장을 조합에 알리고 교회의 요구를 이해시켜 좋은 결과를 얻어낼 수 있었던 좋은 선례다.

본인은 현재 재개발교회 관련 문제에 대해 도움을 요청하는 곳마다 전국적으로 다니며 자비량 봉사를 하고 있다. 지금까지 여러 교회를 다니며 정확한 해법과 방향을 제시해 재개발로 인한 교회의 피해를 줄이고 조합과의 협상에 긍정적인 도움을 주고 있다. 특히 조합 측과 협력적인 관계를 유지하는 현장 노하우를 귀띔해줘 교회 측 입장이 조합에 잘 전달될 수 있는 소통에 통로를 찾게 해 주고 있다.

현재 본인이 조합장으로 있는 인천에는 2,000세대를 건축하는 재개발구역이다. 이 지역에는 5개 교회가 재개발구역에 포함되어 있었다. 이 지역의 조합장이 된 이 장로의 역할로 3개 교회는 존치가 되고 2개 교회는 종교 부지를 받아 조합 측과 교회 측이 상생 할 수 있는 타협을 잘 이끌어 냈다. 이 사역을 감당하면서 한 가지 아쉬운 것은 수많은 교회들이 재개발, 뉴타운 개발 등으로 인하여 수십년 섬겨왔던 교회를 뒤에 두고 떠나는 입장에 놓인 교회들을 수없이 많이 보았다. 이 문제는 어느 한 교단에서만 대처할 것이 아니라 범 교단적으로 대처해야 하며 하루속히 대처 법안이 시행되기를 소망한다.

조합 측과 보상협상 전략 실패의 원인은 초기대응 대처 미비가 가장 큰 원인이라고 말할 수 있다. 정비구역 지정승인을 받기위해서는 대지에 대한 도시계획 기본설계도면과 아파트 기본계획 설계도면을 수립하여 관할구청에 접수하게 된다. 이때 소요되는 비용은 약 3~4억 정도가 소요되며 도면이 완성되면 주민공람 30일을 거치게 된다. 이때 많은 교회와 목회자들이 지역개발에 막상 부딪히게 되면 어떻게 대처할까? 주저하고 망설이면서도 한편으로는 안일한 마음으로 구역지정 승인을 위한 주민공람 30일 기간 동안에 이의를 제기하지 않고 그냥 넘어가게 된다.

아직은 가칭 추진위원회인데 지금 교회보상 이야기를 할 필요가 있겠는가? 시기적으로 빠르지 않은가? 나중에 조합이 설립이 되어 정식으로 조합장이 선출되면 그때 가서 협상을 해야지 하는 생각을 가지게 된다. 그러나 조합이 설립되고 나서 협상하려고 하면 이미 협상의 때를 놓치고 말게 된다. 가칭 추진위원장이 선임이 되면 추진위원장을 만나 교회종교부지 대토장소를 협의하여 단지 내 대지 도시계획 기본설계를 수립할 때 반듯이 교회 종교부지 대토 장소를 “꼭” 명시하여 삽입시켜 그려 넣어야 한다.

이때 기본계획 설계도면에 교회종교부지 대토장소를 삽입시키지 못하면 조합측과 협상은 앞으로 계속 난항을 겪게 된다. 조합 측에서는 의도적으로 종교 부지를 기본계획 설계도면에 그려 넣지 않으려고 한다고 이 장로는 말하고 있다. 안 그리려고 하는 것은 정비업체의 생각으로, 교회를 청산하여 내보내므로 조합에 엄청난 이익이 발생된다면서 추진위원장을 부추겨 나중에 잘 보여 정비업체로 선정 받으려고 하는 속셈이다.

또 추진위원장 역시 이익금을 많이 남겨서 주민에게 잘 보여 나중에 조합장이 되려고 하는 의도에서 교회를 제외시키려고 한다. 도시계획 기본 설계도면에 교회종교부지 대토 받을 장소를 삽입시키게 되면 앞으로 전체 조합 측과 협상에 있어 8부 능선을 오른 것과 같은 역할이 되어 술술 잘 풀리게 된다. 혹시 기본계획 수립도면에 종교부지 대토장소가 빠져있다면 지금당장 민원을 제기해야 한다. 교인서명과 이웃교회 연대를 통하여 조합, 구청, 시청 등에 민원을 제기해야 한다. 혹시 기본계획 수립도면에 교회종교부지 대토장소를 삽입시키려고 할 때 추진위원회에서 교회에 동의서를 요구할 수 있다. 이때 절대 동의서를 제출해서는 안 되며 2차 공증 마치고 제출 하여야 한다. 제출 안 해도 주민 75%이면 자동적으로 조합에 귀속 된다.

동의서 요구할 때 이렇게 하면 된다. “교회는 목회자 혼자서 마음대로 할 수 있는 것이 아니다. 제직회, 공동의회, 당회, 건축위원회 등 여러 기관들이 있어 동의서를 제출하려면 위 기관들의 승낙을 받아야 한다”고 말해야 한다. “위 기관들을 설득 할 수 있는 명분을 추진위원회에서 문서로 교회에 제시해주라 그러면 언제든지 동의서를 제출해 주겠다” 라고 말하여 피해 가야 한다.

재개발 사업은 다음과 같이 진행된다. 추진위원회승인, 정비구역지정승인, 조합설립, 사업시행인가, 시공건설사선정, 관리처분, 이주비지급, 철거, 공사착공, 준공인가, 사업청산 순으로 개발이 진행된다. 이 진행과정에서 교회가 꼭 해야할 것이 있다. 정비구역 승인이 나면 관할 법원에 가서 대토 받은 종교부지에 대해 교회와 조합이 1차 공증을 실시해야 한다. 공증하는 이유는 이 공증 문서가 훗날 가등기 역할을 하여 은행대출을 받는데 사용되며 나중 누가 조합장이 되더라도 종교부지에 대해 어떤 재론도 할수 없도록 하기 위해서다.

조합 측과 구체적인 협상에 있어서 대토 받은 종교부지의 장소가 성전건축에 용이한 장소인지 아닌지를 설계사무소의 조언을 받아 조합 측과 협상 결정해야 한다. 뉴타운으로 개발되는 지역은 장소문제를 관할시청과 협의해야 한다. 종교부지 장소에 이어 땅모양이 중요하다 이것 역시 성전건축에 용이한 모양인지 설계사무소의 조언을 받아 조합 측과 협상해야 한다.

대토 받을 종교부지의 평수에 대해서는 1:1 대토개념으로 조합 측과 협상하되, 지금 현재의 교회장소보다 더 안 좋은 자투리땅으로 종교 부지를 대토 받을 때는 기존대지의 20%정도를 더 추가 조합 측에 요구하여 받아야 한다. 현 교회건물 보상에 대해서는 반드시 조합 측과 새로 신축하는 보상 개념으로 조합 측에 요구하여 보상을 받아야 한다.

또한 대토 받을 종교부지가 암반이라고 추측이 될 경우 지질검사를 분명히 하여 조합에 보상요구를 해야 한다. 임시예배 장소에 대해서는 조합 측으로부터 교회가 이주비를 받아 별도로 임대 계약을 해야 한다.
임대할 경우 마땅한 장소가 없을뿐더러 교인들이 분산될 우려가 있으므로 단지 내 공원부지에 임시예배 장소를 가건물로 건축하는 게 교회에 유리하다. 교회 순수 이사 비용에 대해서는 이사 업체에 견적을 받아 조합에 제출하여 받아야 한다.

전기, 수도, 도시가스, 인입비용에 대해서는 교회가 아파트보다 먼저 입당하므로 관할회사에 견적을 의뢰 받아서 조합에 제출하여 받도록 해야 한다. 지금까지 말씀드린 내용이 조합 측과 교회가 서로 합의가 되면 관할 법원에 가서 2차 공증을 실시해야 한다.

조합 측과 협상은 하루아침에 이뤄지는 것이 아니기 때문에 사업초기에서부터 교회가 적극적인 자세와 인내심으로 물밑 협상을 계속해 나갈 때 좋은 결과가 있을 것으로 생각한다.