▲ 문병호 변호사 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위하여 주거용 건물의 임대차에 관하여 여러 가지 특례를 규정하고 있습니다.
그 중에서 가장 중요한 것이 제3자에 대한 대항력 특례인데 주거용 건물의 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차권등기를 하지 않았더라도 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있습니다.
여기서 대항할 수 있다는 것은 자기보다 후순위권리자에 대하여 임차목적물을 계속 사용․수익하면 인도를 거절할 수 있다는 의미입니다. 또한 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되므로 임차인은 건물의 새로운 권리자로부터 임차보증금을 지급받을 수 있게 됩니다.

위와 같은 특례를 인정받기 위해서는 주택을 인도받는 것과 동시에 주민등록을 마쳐야 하는데 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자에게 공시하는 방법으로 마련된 것으로, 등기에 갈음하는 것이고 따라서 주민등록이 임대차를 공시하는 효력을 가지는지 여부는 사회통념상 임차인이 그 건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정됩니다.
이와 관련하여 대법원은 임차 주택의 부지를 비롯한 세 필의 토지가 같은 담장 안에 있고 그 지상에 임차 주택 이외에는 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도 임차인이 임차 주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 바 있습니다.(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결)

또한 주민등록은 대항력의 발생 및 존속요건이므로 임차인이 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 대항력은 전출 당시 소멸하게 됩니다. 그 후 임차인이 다시 원래의 주소로 재전입하였다 하더라도 소멸되었던 대항력이 소급하여 회복하는 것이 아니라 재전입시부터 새로운 대항력이 발생하게 됩니다. 다만 주민등록이 임차인의 의사에 기하지 않고 이전되었고, 그와 같은 주민등록이 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유가 없는 경우에는 임차인이 기존에 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지됩니다.

이에 관련하여 주택임대차보호법에 의하면 주택을 인도받고 주민등록을 하는 주체가 임차인으로 되어 있어 임대차계약을 한 임차인이 아닌 임차인의 처나 자녀 등만 주택에 거주하면서 주민등록을 하는 경우 주택임대차보호법에 의해 제3자에 대하여 대항할 수 있는지 문제되는데 이에 관하여 대법원은 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.(대법원 1995. 6. 5. 선고 94마2134결정)라고 하고 있어 임차인 본인이 아니라 그 배우자나 자녀 등만 주민등록을 하여도 대항력을 취득할 수 있고, 나아가 임차인이 임차주택을 간접점유하는 경우에 자신의 주민등록을 이전하지 않더라도 직접점유자가 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 임차인은 대항력을 취득하게 됩니다.