도시및주거환경정비법 제19조 제1항에 따르면 정비사업의 조합원은 토지 등 소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)라고 규정하고 있어 주택재개발사업과 달리 주택재건축의 경우에는 조합원의 범위를 제한하고 있습니다. 따라서 주택재개발 사업에 있어 조합원은 도정법 제2조 제9호 나목에서 규정한 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 및 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자 중 재건축사업을 위한 조합설립에 동의한 자입니다. 아래에서는 조합원인지 여부가 문제되는 경우와 조합원이면서 재건축에 반대하는 조합원이 있는 경우 그 처리방법에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

조합원인지 여부에 대하여 조금 더 자세히 살펴보면 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자는 “토지 등 소유자”에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라 도시정비법 제16조 제2항, 제3항 소정의 조합 설립 동의의 상대방이 되지도 않습니다.(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결 참조)

주택단지 내 진입도로, 관리사무소, 조경시설, 전기시설, 수도시설 등은 부대시설이고, 어린이놀이터, 상가 등 근린생활시설은 복리시설입니다. 이러한 시설들의 소유자는 토지등 소유자에 해당하지만 이들에게는 원칙적으로 주택이 아닌 부대복지시설이 공급됩니다. 다만 가. 새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 큰 경우, 나. 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우, 다. 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 큰 경우에는 부대·복리시설의 소유자에게는 1주택을 공급할 수 있습니다.

조합설립인가 후 재건축정비구역 내 토지 및 건축물을 양수한 자는 원칙적으로 토지 등 소유자에 해당하지만 수인이 1명으로부터 토지 및 건축물을 양수한 경우에는 수인을 대표하는 1인만이 조합원이 될 있습니다. 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우에는 원칙적으로 양수인은 조합원이 될 수 없고 다만, 가. 양도자가 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우, 나. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 다. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우, 라. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에 해당하면 비로소 양수인은 조합원이 될 수 있습니다.

조합원이 되는 토지 등 소유자가 재건축사업을 반대하는 경우에는 조합설립인가처분을 한 시장․군수 내지 자치구의 구청장에게 행정소송으로 조합설립인가 처분의 취소 내지 무효확인을 구하는 소송을 제기하여 다툴 수 있습니다.

일반적으로 조합에서는 사업시행인가에 따라 사업시행계획을 시행하기 위해 토지를 점유․사용할 필요가 있게 되는데 조합원인 토지 등 소유자가 재건축사업을 반대하여 청산금지급대상 조합원이 되는 경우 비록 사업시행자인 조합이 사업시행인가를 받았다고 하더라도 관리처분계획의 인가․고시 전까지는 사업시행구역 내 토지나 그 지상물을 사용․수익할 권리를 자동으로 갖지 못합니다. 이 경우 조합에서 관리처분계획 인가고시 전에 사업에 반대하는 조합원의 토지나 그 지상물을 점유․사용하려면 사업에 반대하는 조합원으로부터 사용․승락을 받거나 공익사업법에 따른 수용사용절차를 거쳐야 합니다.