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관습법상 법정지상권

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  • 연합기독뉴스 작성
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대지의 소유권을 취득한 자는 그 소유권에 기하여 대지의 지상에 건물을 소유한 자에게 건물의 철거 및 대지인도를 청구할 수 있습니다. 그러나 만일 건물을 소유한 타인에게 점유할 권리가 있는 경우 건물을 소유한 자는 대지의 소유권을 취득한 자에게 대항할 수 있는 바, 위와 같이 타인 소유 대지를 점유할 권리는 임대차 등 여러 가지 있지만 그 가운데 가장 문제가 되고 재판상 다투어지는 것이 바로 관습법상 법정지상권입니다.
관습법상 법정지상권은 동일 소유자의 소유에 속하는 토지와 건물 중에 어느 하나가 매각 또는 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되더라도 그 건물을 철거한다는 약정이 없는 경우에 당연히 건물소유자에게 인정되는 지상권으로 민법에 명백한 규정이 없어도 발생한다는 점, 기타의 원인으로 그 원인을 한정하지 아니하여 증여, 공유물분할, 강제경매, 공매 등 어떠한 원인관계에서도 발생할 수 있다는 점이 특징입니다.
이와 관련하여 토지와 건물이 동일 소유자의 소유에 속하는 것인지 판단하기 어려운 경우가 발생하는 바 그 대표적인 경우인 가등기, 명의신탁, 양도담보 등에 관하여 대법원은 아래와 같이 판단하였습니다.
원래 채권을 담보하기 위하여 나대지상에 가등기가 경료되었고, 그 뒤 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축하였는데, 그 후 그 가등기에 기한 본등기가 경료되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 관하여 관습상 법정지상권을 인정하면 애초에 대지에 채권담보를 위하여 가등기를 경료한 사람의 이익을 크게 해하게 되기 때문에 특별한 사정이 없는 한 건물을 위한 관습상 법정지상권이 성립한다고 할 수 없다.(대법원 1994. 11. 22. 선고 94다5458 판결)
대지의 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 대지가 자기의 소유임을 주장할 수 없고 따라서 대지와 그 지상건물이 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다.(대법원 1993. 6.25. 선고 92다20330 판결)
대지를 양도담보 한 후에, 채무자가 그 대지 상에 건물을 지었을 경우에는 채권자의 승낙을 얻었다 하더라도 채무자는 그 대지 상에 관습에 의한 지상권이나 또는 지상권유사의 물권을 취득한 것이라고는 볼 수 없다.(대법원 1966. 5. 17. 선고 66다504 판결)
이에 더하여 대법원은 토지 매수인이 토지매도인의 사전 승락을 받아 건물을 신축하다가 토지매매계약이 해지된 사안에서 비록 토지소유자가 매수인으로부터 토지대금을 다 받기 전에 그 토지위에 건물을 신축할 수 있도록 토지사용을 승락하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 매매당사자 사이에 그 토지에 관한 지상권 설정의 합의까지도 있었던 것이라고 할 수 없다 할 것이므로 그 매매계약이 적법하게 해제된 경우에는 토지매수인은 비록 당초에 토지사용 승락을 받아 그 토지 위에 건물을 신축중이었다 하더라도 그 토지를 신축건물의 부지로 점유할 권원을 상실하게 되는 것이고 관습에 의한 법정지상권도 성립되지 아니한다고 하였습니다.(대법원 1988. 6. 28. 선고 87다카2895 판결)
한 가지 주의할 것은 법정지상권자라고 할지라도 대지소유자에게 지료를 지급할 의무는 있는 것이고 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자 역시 지료 또는 임료상당이득을 대지소유자에게 반환할 의무를 면할 수는 없는 것이므로(대법원 1988. 10. 24. 선고 87다카1604 판결) 법정지상권자인 건물소유주는 대지소유주에게 임료상당 부당이득을 지급해야 하고, 당사자가 그 금액을 합의로 정하지 못하는 경우 법원에 재판을 청구하면 감정을 하고 이후 판결로써 그 금액을 정하여주게 되는데 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하면 대지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있게 됩니다.(민법 제287조)

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