주택임대차 ․ 상가임대차 임대차계약 종료 시 일부 임대인과 임차인의 경우 사이가 좋지 않은 관계인 경우가 있고 이 경우 자신들의 권리만을 주장하면서 법적으로 자신의 권리가 보호받을 수 있는지 문의하는 경우가 있습니다. 실제 문제되는 경우를 중심으로 살펴보겠습니다.
먼저 주택임대차보호법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대차갱신거절의 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어지고(제6조), 상가건물 임대차보호법상으로는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대차갱신거절의 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어지는 것으로 간주되며(제10조) 이후 임대인의 경우 보호규정도 없으므로 임대차계약의 갱신을 원하지 않는 임대인의 경우에는 임대차계약갱신거절의 의사표시를 반드시 내용증명으로 하여야 합니다.(다만, 상가건물임대차보호법 적용대상이 아닌 경우는 임대인에게 해지통보권한이 있습니다.)
다음으로 임대인과 임차인이 임대차계약종료에 대하여 합의가 된 후라도 통상 임대인은 임차보증금을 언제든지 임차인에게 지급할 수 있도록 보관하고 있지 않기 때문에 새로 들어오는 임차인으로부터 임차보증금을 받아 기존 임차임에게 이를 지급하려고 하고 이를 위해서 새로 들어오는 임차인에게 임차목적물을 보여주고 새로 들어오는 임차인과 임대차계약을 맺어야 하는데 기존 임차인이 지나치게 많은 사람이 자신의 집 내지 가계를 들락날락하는 것을 못마땅하게 여기고, 프라이버시 침해를 핑계로 임차목적물을 보여주는 것을 거부하는 경우가 있는데 이러한 거부가 가능한 것인지가 문제됩니다.
이 경우 새로 들어오는 임차인으로서는 임대차계약의 목적물을 살펴볼 수 없기 때문에 임대차계약을 체결하려고 하지 않게 되고 그러는 사이 기존 임차인의 임대차기간이 종료되면 기존 임차인은 임대인에게 대하여 임대보증금을 돌려달라고 요구하게 됩니다. 이러한 경우 임대인으로서는 원칙적으로 임대차기간 종료 후 임차보증금을 기존 임차인에게 지급하여 기존 임차인이 퇴거하도록 한 후에만 새로운 임차인에게 임차목적물을 보여주고 임대차계약을 체결할 수 있을 뿐입니다.
만약 임대인이 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 지급하여 주지 아니하면 기존 임차인으로서는 새로운 임대차계약을 체결할 수도 없고, 새로운 임차목적물로 이사를 갈 수도 없는 상황이 벌어지게 됩니다.
이 경우 임차인이 임대인을 상대로 임대차계약이 종료하였음에도 임차보증금을 지급하여 주지 않는다는 것을 이유로 보증금반환청구소송을 제기한다고 해도 임차인의 목차목적물명도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 하는 것이 대법원이 확고한 판례(대판 2002. 2. 26. 2001다77697 판결 등 참조)이므로 소송에서 임대인이 동시이행의 항변을 제기하기만 하면 임차인으로서는 임차목적물을 비워주지 않는 한 보증금을 먼저 받는 것을 내용으로 하는 판결을 받을 방법이 없습니다.(다만 반대로 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절하고 임차인에게 임차목적물의 인도를 요구하는 경우 임차인으로서는 임차목적물을 보여주는 것을 거부하는 방법으로 사실상 임대차계약의 갱신을 유지할 수도 있습니다.) 임대차관계종료시 임대인과 임차인은 자신의 권리만을 주장하지 말고 관례대로 원만하게 임대차관계를 종료하는 것이 서로에게 훨씬 이득이 되는 것입니다.