소유권이전청구권가등기를 경료한 후 가등기권자가 가등기에 기한 본등기청구를 하거나 가등기설정자가 가등기말소청구하면 가등기의 효력에 관한 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다. 가등기의 성질과 담보가등기와 관련한 법률관계에 관하여 대법원 판례를 검토합니다.

가등기는 소유권 이전 등을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것과 담보 목적으로 설정하는 것이 있습니다. 가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제입니다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결).

부동산매매예약계약서에 의한 매매예약체결이 있더라도, 계약의 실질이 변제기까지 대여금을 변제하지 못할 경우에 그 변제에 갈음하여 이 사건 부동산의 소유권을 원고에게 이전하기로 하면서, 이를 담보하기 위하여 원고 명의의 이 사건 가등기를 경료해주기로 하는 내용인 때는 그 가등기는 담보가등기입니다.

담보가등기에 해당하면 매매예약에 기한 가등기임을 전제로 당연히 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 것은 아닙니다. 일정한 경우 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 대여금채권의 변제기 이후에 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적인 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.

가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 가등기는 소비대차에 의하여 생긴 채권이 존재해야 합니다. 또한 채무이행을 하지 않을 경우 그 채무의 변제에 갈음하여 일정한 재산권을 채권자 앞으로 이전하기로 하는 대물변제예약이나 피담보채무액 상당을 매매대금으로 하여 그 부동산 등을 채권자가 매수하기로 하는 매매계약이 있어야 합니다.

가등기담보법상 가등기담보권자가 가등기담보권을 실행하는 방법은 본등기하여 담보목적물의 소유권을 취득하는 귀속청산과 경매에 의한 처분청산이 있습니다.

처분청산시 제3자가 경매를 진행하는 경우 가등기담보권자는 배당에 참가하여 그 가등기가 경료된 순위대로 우선변제받을 수 있습니다.

귀속청산을 하기 위해서는 채무가 불이행된 후 가등기담보권자가 채무자 등에게 가등기담보권을 귀속청산 방식으로 실행한다는 통지를 하고, 2개월의 청산기간이 경과한 후 담보목적물의 정당한 평가액에서 피담보채권액을 공제한 나머지 금액을 청산금을 지급하여야 합니다. 청산금 지급과 동시에 소유권이전등기청구권을 취득하여 본등기를 경료함으로써 소유권을 취득합니다. 다만 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매개시결정이 있는 경우, 그 경매신청이 청산금이 지급되기 전에 행하여졌다면 가등기담보권자는 본등기를 청구할 수 없습니다.


귀속청산시 실행통지는 가등기권자가 주관적으로 평가한 목적부동산의 평가액 및 원본, 이자 및 비용 등 피담보채권액을 명시하여 채무자, 가등기설정자 및 가등기담보 후 소유권을 취득한 제3자에게 통지하는 것입니다.

청산금은 실행통지 당시의 목적부동산의 가액에서 그 시점의 피담보채권액을 공제한 차액인데, 목적부동산에 선순위 담보권자가 있다면 그 채권액도 공제하는 피담보채권액에 포함합니다.

위와 같은 가등기담보법상의 청산철차를 거치지 않고 본등기한 경우 소유권이전의 효과는 인정되지 않습니다. 그러나 가등기권리자가 이후 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없어 청산기간을 경과하면 위 무효인 가등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있습니다.

채무자 등은 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 목적부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절하면서 피담보채무 전액을 채권자에게 지급하고 채권담보의 목적으로 마쳐진 가등기의 말소를 구할 수 있고, 채권자에게 정당하게 평가된 청산금의 지급을 구할 수 있습니다.