갑은 을로부터 을 소유의 건물을 계약기간 2년, 보증금 1억원, 임료 월100만원으로 임차하면서 “임차인은 임대인의 승인 하에 건물을 개축 또는 변개할 수 있으나, 임대기간 종료시에는 원상복구를 하여 명도하며, 부속물매수청구를 하지 아니한다”는 특약을 맺었다. 위 건물의 용도는 음식점이고, 갑은 을의 동의를 얻어 벽체보수비용으로 500만 원, 천장도색 및 도배비용으로 500만 원, 주방시설설치비용을 1,000만 원, 유리출입문과 샤시를 설치하는 비용으로 500만 원, 식탁 및 의자구입비용으로 500만 원을 각 지출하여 음식점을 개업하고 영업을 계속하였으나, 영업이 잘 안되자 임대기간이 만료됨과 동시에 음식점을 폐쇄하였다. 갑은 을에게 보증금 및 음식점 개업 및 운영을 위해 들인 비용의 반환을 청구할 수 있을까?
일반적으로 갑과 같은 임차인이 임차한 상가에 들인 비용을 임대인에게 청구할 수 있는지 여부는 그 비용이 필요비인지 또는 유익비인지 아니면 부속물에 대한 대가인지에 따라 다르다.
필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 즉 임차인이 임차목적물 자체의 가치를 보존하기 위하여 지출한 것으로, 원칙적으로 임대인에게 수선의무가 주어져서 임대인이 부담하여야 할 비용을 필요비라 한다. 갑의 경우에는 벽체보수비용이 이에 해당한다. 민법 제626조 제1항에 의하면 임차인이 임대인에게 필요비상환청구를 하기위해서는 ① 임차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출하였을 것, ②임대인이 부담할 비용일 것이라는 두가지 요건이 필요하다.
또한 민법 제626조 제2항에 따라 임차인이 지출한 비용을 유익비로서 임대인에게 상환청구하기 위해서는 ①임차인이 임차물에 부가한 물건이 독립성을 갖지 않아 임차물에 부합되어야 하고, ② 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 비용이어야 하며, ③그 가액의 증가가 현존하여야 한다. 임차인이 유익비를 지출한 때에는 임대차가 종료한 때에 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액 중의 하나를 상환하여야 한다. 갑의 경우에는 음식점의 용도로 상가를 임차하였으므로 천장도색 및 도배비용, 주방시설 설치비용, 식탁 및 의자구입비용은 모두 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이라고 할 수 있다. 그러나 식탁 및 의자 그리고 주방시설과 유리문, 샤시는 건물의 구성부분이라고는 볼 수 없고 독립성을 가지므로 유익비상환청구의 대상이 될 수 없다. 따라서 갑은 천장도색 및 도배비용 500만 원 부분에 대해서만 그 가액이 현존하는 경우 임대인 을에게 청구할 수 있을 것이다.
한편 갑은 임대차계약체결시 ‘임대기간 종료시에는 원상복구를 하여 명도하며..’라는 원상회복의 특약을 하였는데, 이러한 경우 임차인은 비용상환청구권을 사전에 포기한 것이 되어 임차인은 임대인에게 필요비와 유익비를 청구할 수 없게 되므로 주의하여야 한다.
마지막으로 부속물이란 임차인이 임차한 건물의 사용의 편익을 위하여, 임대인의 동의를 얻어 부가시킨 것으로 건물의 구성부분이 되지 않고 독립성을 유지한 것을 말하는데, 갑의 경우는 주방시설 및 유리문, 샤시가 이에 해당할 것이다. 임차인은 부속물을 임대인의 동의를 얻어 설치한 경우 임대인에게 그 매수청구권을 행사할 수 있는데, 이러한 부속물매수청구권은 강행규정에 해당되어 임차인이 원상회복의 특약을 하였더라도 임대인에게 청구할 수 있다. 다만, 식탁 및 의자와 같이 임차인이 원하기만 하면 건물로부터 쉽게 분리할 수 있는 물건은 부속물매수청구권의 대상에 포함되지 않는다.
결론적으로 임차인은 원상회복의 특약을 하지 않았을 경우 필요비 및 유익비의 반환을 청구할 수 있고, 임대인의 동의를 얻어 부착한 부속물에 대한 매수청구권을 행사하여 그 비용을 돌려받을 수 있다.