우리가 살면서 맺게 되는 많은 계약들은 그 계약을 맺은 두 당사자가 각각 어떤 행동을 하겠다라는 내용인 경우가 많다. 이렇게 두 당사자가 전부 계약에 따라 의무를 지는 것을 쌍무계약이라고 하는데, 예를 들어 물건을 사고 팔 때, 물건을 사는 사람은 물건의 대가를 지급할 의무가 있고, 물건을 파는 사람은 그 물건을 인도할 의무가 있는 것이다. 이러한 쌍무계약 중에는 양쪽 당사자가 동시에 계약내용을 이행해야 하는 경우가 있다. 특히 부동산을 매매하는 경우, 중도금 지급시까지는 부동산을 매도인이 가지고 있지만, 매수인이 잔금을 지급하게 되면 매도인도 그와 동시에 부동산의 소유권을 매수인에게 넘겨줘야 할 의무가 있다. 이 경우에는 두 당사자가 동시에 각 계약내용을 이행하여야 한다.

위와 같은 부동산 매매거래의 경우에 만약 잔금을 지급하기로 약속한 날짜에도 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우에 매도인은 어떻게 해야할까? 매도인으로서는 중도금까지 매매대금의 상당부분을 받은 상황이므로 계약이 없었던 것으로 할 수도 없는데 무작정 기다리기만 할 수도 없다. 이런 경우 앞서 설명한 것처럼 매도인도 동시에 의무를 이행할 부담이 있으므로, 그 책임을 다하여야 매수인에게 권리를 주장할 수 있다. 상대방이 의무를 다하지 않아 책임이 있는 채무불이행 상태로 만들기 위해서는 매도인에게도 먼저 계약내용을 이행할 준비가 필요하다. 즉 계약내용대로 매도인은 전부 이행할 준비가 된 상태에서 매수인만 그 책임인 잔금지급을 안 하고 있어야 한다.

그런데 이 경우 성실한 매도인에게만 그 책임을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 책임의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정해져야 할 것이다. 따라서 매수인이 잔금의 지급 준비가 되어 있지 않아 매수인이 소유권이전등기서류를 수령할 준비가 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 충분하다.

조금더 구체적인 예를 살펴보자. 매도인 갑과 매수인 을이 체결한 부동산 매매계약에서 을이 잔금 지급을 연체하며 잔금지급기일의 연장을 요청하자 갑이 이를 받아들여 ‘연장된 기일까지 잔금과 지연이자를 지급하지 않으면 매매계약이 해제된다’는 취지로 통지하였다. 그럼에도 불구하고 을이 연장된 기일에도 잔금을 지급하지 못하자 그 다음날 부동산 소유권을 제3자에 이전해 주었는데, 이 때 갑은 연장된 기일에 소유권이전등기에 필요한 제반 서류 중 부동산 매도용 인감증명서만을 발급받지 않고 있었다. 이에 대해 대법원은 연장된 기일까지도 잔금 지급을 준비하지 못한 을의 약정의무 불이행 정도에 비추어 갑이 비록 연장된 기일까지 부동산 매도용 인감증명서를 발급받지 않고 있었다고 하더라도 이는 언제라도 발급받아 교부할 수 있는 것이므로 을에게 소유권이전등기의무에 관한 이행 제공을 마쳤다고 보아야 하고, 따라서 부동산 매매계약은 갑이 통지한 해제의사표시에 따라 을이 연장된 기일까지 잔금지급의무를 이행하지 않음으로써 적법하게 해제되었으므로 제3자에게 부동산을 넘긴 것은 정당하다고 판단한 바가 있다.

이러한 원리는 부동산거래에만 해당하는 것이 아니라, 우리가 일상생활에서 맺고 있는 수많은 계약관계 중 두 당사자가 동시에 책임있는 행동을 할 것이 요구될 때 모두 적용된다. 실무에서는 우체국을 이용한 내용증명 우편으로 나는 계약을 이행할 준비가 다 되었으니, 너도 이행하라면서 위 사례와 같이 이행하지 않으면 어떻게 하겠다는 내용으로 상대방에게 통지하는 방식을 이용한다. 이런 식으로 상황에 맞는 변제의 제공이나 통지를 한 뒤라야 불성실한 상대방에 대하여 그 불이행의 책임을 묻기에 용이하다.

김명철(예인법률사무소)


* 대법원 2012.11.29. 선고 2012다65867 판결