아파트를 경매받아 입주하여 들어갔는데 관리비고지서에 이사오기 전 아파트 관리비가 몇 달치가 체납되어 있었다면 새로 입주해 들어간 소유자는 체납된 관리비를 내야하는 것일까? 경매 받아 새 주인이 된 소유자는 체납된 관리비에 대하여도 납부할 책임이 있다. 그러나 그 금액 전부에 대하여 책임이 있는 것은 아니고, 체납된 금액 중 공용부분에 한하여 아파트의 새주인이 된 사람도 납부할 책임이 있다. 그렇더라도 그 공용부분 관리비 그 자체에 대하여 책임이 있는 것이지, 연체하면서 추가된 금액은 납부할 책임이 없다.

아파트의 관리비에 관해서는 주택법에서 “공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다”라는 규정에 근거에 의해 납부의무가 발생한다. 이 부분을 자세히 살펴보면 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비라고 정하고 있다. 아파트와 같은 공동주택의 소유권은 내가 살고 있는 방에만 미치는 것이 아니라, 아파트라는 공동건물이 있기 위해 필요한 계단, 엘리베이터, 주차장, 정원 등 함께 사용하는 공간까지도 공동으로 소유하는 것이다. 즉 아파트가 계속해서 관리되고 그 기능을 유지하기 위해서 계단을 청소하고, 엘리베이터를 수리하고, 주차장에 필요한 시설을 하고, 정원에 물을 주는 수도요금 등은 함께 부담할 책임이 있는 것이다. 따라서 아파트를 오랫동안 비워놓고 사용하지 않았다하더라도 아파트가 유지되기 위하여 공용부분에 대한 관리는 없어서는 안 되는 것이기 때문에, 해당 호실의 소유자는 공용부분에 부과되는 관리비에 대해서 납부할 책임이 있는 것이다. 아파트 관리비의 일부를 차지하며 매달 적립되는 수선유지비도 공동으로 사용되는 시설을 위한 것이므로 입주자나 사용자가 납부할 책임이 있는 것이다. 이러한 원리에 따라 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조 및 전 아파트소유자의 특별승계인에게 체납관리비를 승계하도록 한 공동주택관리규약에 대하여 판례는 아파트의 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관하여는 새로 이사간 사람이 승계하여 납부해야 한다는 취지로 판시하고 있다.

그러나 새로 이사간 사람의 책임은 공용부분에 부과된 관리비 원금에 대하여만 책임이 있다할 것이다. 공용부분이 아닌 전용부분에 관한 관리비는 새로 이사간 사람이 아니라, 비용발생당시의 소유자가 책임을 져야 할 금액이다. 이러한 공용부분과 전용부분을 구별하는 기준과 관련해서 판례는 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 새로 이사간 사람이 납부할 책임이 있다고 한다.

따라서 이러한 구분방법에 따라 생각해보면 중앙집중 난방방식에 의한 세대별 난방비나 유선방송료가 별도로 사용량이 정해지지 아니하고, 세대별 평형에 따라 정액으로 부과되는 금액이라 하더라도 공용부분에서 제외되어야 한다. 난방이나 유선방송 송출은 개별 세대의 이익을 위해 제공된 것이므로 후에 이사온 사람이 책임질 전용부분에 해당한다고 볼 수 없기 때문이다. 그러나 반면 소독비나 아파트 관리소장 등 관리직원 인건비로 지출되는 일반관리비는 그 특성상 특정세대를 위한다기 보다, 아파트 전체의 관리를 위해 지출되는 금액이므로 새로 이사온 사람이 납부할 책임이 있는 공용부분에 관한 관리비로 판단하는 것이 판례의 태도이다.

생각을 조금 더 확장시켜 생각해보면, 관리비가 연체되면서 추가로 부과된 연체료는 새로 이사온 사람이 책임져야 할 관리비가 아니다. 새로 이사온 사람의 책임에 해당하지 않는 이유는 연체료의 법적 성질이 미납된 관리비에 붙은 이자가 아니라, 미납한 행위에 대해 아파트 공동체 구성원들이 가하는 벌칙에 해당하기 때문이다. 따라서 이사온 사람은 미납된 공용부분 관리비를 내면 되는 것이지 벌을 받을 필요는 없기 때문이다.


예인법률사무소 김명철 변호사