집합건물이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 건물로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상인 건물을 말합니다. 오피스텔, 아파트형공장, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있으며 토지이용의 고도화․입체화라는 사회적 요청 때문에 도시민의 대부분은 집합건물에서 생활하고 있습니다.

집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되므로 일반건물과는 다른 법리가 존재하게 되고 따라서 상가 건물 점포나 아파트 등 집합건물을 소유하거나 임차하고자 하는 사람들은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 내용을 이해하고 있어야 합니다.

집합건물에서 구조상 및 이용상 독립성을 갖춘 건물부분인 전유부분을 소유하고 있는 자는 전유부분에 한하여 배타적 지배권을 가지므로 그 권한과 의무가 일반소유권과 같습니다. 그러나 집합건물의 구분소유자는 ① 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 되고, ② 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 하여서는 아니되며, ③ 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있지만 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 합니다.

구분소유자가 공동의 이익에 반하는 행위를 하거나 할 염려가 있는 때에는 다른 구분소유자는 그러한 행위의 정지, 결과의 제거 및 예방에 필요한 조치를 취할 것을 청구할 수 있고, 위와 같은 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 관리단집회의 결의에 근거하여 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있으며. 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있고, 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있습니다.

실제로는 구분소유자가 자신의 전유부분에 인접한 공유부분에 시설물을 설치하여 배타적으로 이용하거나 건물외벽에 함부로 큰 간판 등을 설치하는 경우가 많은데 이와 관련하여 법원은 건물의 외벽부분은 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분으로서 공용부분에 해당한다고 할 것이고, 위 건물 외벽에 간판을 설치한 것은 위 공용부분인 건물 외벽의 특정부분을 배타적으로 점유. 사용하는 것이므로, 간판의 설치는 공용부분의 변경 또는 관리에 관한 사항에 해당하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15, 16조에 따라 건물 구분소유자들의 적법한 집회결의에 의한 동의를 필요하다고 할 것이므로, 이러한 동의 없이 설치한 간판의 경우 특별한 사정이 없는 한 철거되어야 한다고 판시하고 있습니다.(수원지방법원 2010. 10. 12. 선고 2010가합4953 판결)

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있으므로 전(前) 구분소유자의 특별승계인은 체납된 공용부분 관리비를 승계하여야 하고, 다만 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이므로 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않습니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결)