아파트마다 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 아파트 관리규약을 만들어 정하고 있다. 주택법에 따라 각 시ㆍ도에서 공동주택관리규약의 준칙을 정하고 있으며, 이를 참조하여 아파트마다 공동주택관리규약을 별도로 정하고 있다. 공동주택관리규약에는 아파트의 관리에 필요한 입주자대표회의의 구성ㆍ운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 자치관리기구의 구성ㆍ운영, 관리비의 세대별부담액 산정ㆍ징수, 공동생활의 질서유지에 관한 사항 등에 관하여 정하고 있다. 이 때 관리규약은 법령의 범위 안에서 정해져야 한다. 반면 이 경우 공동주택의 입주자 또는 사용자가 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다.

관리규약이 작성되는 방법을 살펴보면 다음과 같다. 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결할 때에 제안한 내용을 말함)을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정하게 된다. 이 경우 사업주체가 제안한 내용은 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자 등에게 개별 통지해야 한다. 이렇게 제정된 관리규약을 개정할 경우 그 절차 및 방법은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법을 이용해야 한다. 그 개정안에는 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용 그리고 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 적고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공고하고 입주자 등에게 개별 통지합니다. 입주자대표회의를 대표하는 자는 입주자대표회의 구성 등 신고서에 관리규약의 제정·개정 제안서와 그에 대한 입주자 등의 동의서를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다. 이렇게 제ㆍ개정되는 관리규약은 나중에 입주자의 지위를 승계한 사람도 당연히 따라야 할 책임이 있다.

관리규약의 개정되는 내용도 법령의 범위 내에서 해당해야 한다. 관리규약에서는 입주자 등의 권리 및 의무를 포함해서 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선거구·선출절차와 해임 사유·절차 등에 관한 사항 등을 정하고 있다. 이 때 동대표의 피선거권 등에 관한 사항도 법령의 범위 내에서 정해져야 한다. 주택법 시행령 등에서 정하고 있는 범위를 초과하여 입주자대표회의나 선관위가 동대표의 피선거권의 결격사유를 마음대로 추가해서는 안 된다는 지방법원 판결이 내려진 일이 있다. 주택법 시행령에서는 미성년자나 관리비를 3개월 이상 연체한 경우 등을 동별 대표자가 될 수 없도록 규정하고 있으나, 사례에서는 사전선거운동을 하는 경우 후보자격을 박탈할 수 있도록 규정하였는데 이를 근거로 입후보한 후보자를 후보에서 제외한 채 치러진 동 대표자 선거는 무효라는 판결이 나온 것이다. 그 사건에서 재판부는 “피선거권은 단체의 민주적 정당성을 확보하기 위한 고유하고 기본적인 권리로서 최대한 보장되어야 하므로 이를 제한하는 규정은 엄격하게 해석되어야 한다”며 “주택법 및 동법 시행령에 동별 대표자의 피선거권 제한사유를 관리규약 등에 위임하고 있지 않은 이상 결격사유를 아파트 입주자대표회의나 선거관리위원회가 임의로 창설할 수 없다고 하는 것이 타당하다”고 판단한 바 있다. 즉 아파트 관리규약에 따라 정해질 수 있는 내용은 어디까지나 법령에서 위임하고 있는 범위 내에서만 가능하다는 것이다. 아파트의 구체적인 상황에 따라 다른 내용을 정할 수 있겠지만 그 내용은 법령의 내용에 적합한 내용이어야 한다. 특히 사례에서처럼 입주자 등의 권리를 제한하는 내용의 경우에는 그 근거가 법령에서 예정하고 있어야 가능하다고 보인다.

마찬가지로 입주자 등이 관리주체의 동의를 받아야 하는 행위를 제한하는 것도 법령에 정한 범위에서 가능할 것이다. 법령에서는 입주자 등이 아파트 내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위, 공용부분에 물건을 적재하여 통행ㆍ피난 및 소방을 방해하는 행위, 광고물ㆍ표지물 또는 표지를 부착하는 행위 등을 하려면 관리주체의 동의를 받도록 정하고 있다. 관리주체를 동의를 받아야 하는 사항에 관한 동의 기준은 공동주택관리규약에서 정하면 된다. 아파트 관리규약은 어디까지나 자치규약이지만, 입주자 등의 권리를 제한하기 위해서는 법령의 근거가 있어야 하는 점을 기억할 필요가 있다.

예인법률사무소
김명철 변호사