요즘 경기가 어렵다보니 상가임차인이 월세를 밀리는 경우가 많고 이로 인하여 상가인도소송도 많아지고 있습니다. 상가인도소송이라는 것이 생각보다 간단할 수도 있고 의외로 복잡할 수도 있는데 상가인도소송에서 자주 발생되는 문제들에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 상가인도소송이라는 것이 기본적으로 판결을 받기 위해서 6개월 내지 그 이상의 기간이 소요되고 거기다가 집행까지 하려면 판결을 받은 후 한 두달이 더 걸린다는 것을 알아야 합니다. 임대인들 중 상당수 분들이 미납월세가 보증금을 모두 공제한 후에 비로소 인도소송을 제기하려고 하시는 경우가 많은데 이 경우 소송기간은 물론 집행기간까지 포함하여 월세를 지급받지 못하고 그 만큼 손해를 보는 경우가 생깁니다. 따라서 인도소송을 제기하려고 하는 경우 보증금이 월세의 1년치 정도 남았을 때, 적어도 보증금이 월세의 6개월치 정도 남았을 때 제기하는 것이 좋습니다.

둘째, 임대차과정에서 임차인이 내부인테리어를 비롯하여 외부에 추가건물신축이나 증축한 경우(1층의 경우 조리실을 뒤로 넓혀 증축하는 경우가 많습니다.) 인도소송시 뜻밖의 문제가 발생할 수 있습니다. 내부인테리어의 경우는 통상 임대차계약서에 ‘원상회복’규정이 있어 소송에서 문제가 되지 않습니다.(임대차계약서에 ‘원상회복’규정이 없는 경우 인테리어 비용은 유익비, 필요비의 문제가 되어 소송이 복잡해집니다.) 그러나 추가건물이나 증축한 경우는 비록 ‘원상회복’을 규정하였다고 하여도 부속물매수청구의 대상이 될 수 있어 주의를 요합니다. 물론 부속물매수청구권을 행사하기 위해서는 차임을 연체하지 않아야하기 때문에 차임연체로 인한 인도소송시에는 문제가 되지 않지만 차임연체외의 이유로 인도소송을 제기하는 경우에는 임대인에게 별 필요가 없다고 생각되는 부속물을 매수해야 하는 상황이 벌어질 수 있기 때문에 추가건물이나 증축사실을 알게 되면 당장 임대차계약을 해지하거나 임차인이 임대인의 동의없이 함부로 추가건물을 짓거나 증축하였다는 확인서를 받아 두셔야 합니다. 셋째, 임차인이 인도소송을 당하여 점포를 인도당하였음에도 불구하고 고의적으로 임차한 점포에 영업신고한 영업허가증 및 사업자등록증을 말소하지 않을 경우 인도가 끝났다고 하여 함부로 새로 임차인이 들이고 인테리어를 하게 되면 피해를 입게 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 기존 임차인이 영업허가증 및 사업자등록증을 자발적으로 말소하지 않으면 신규로 영업허가를 받거나 사업자등록을 할 수 없어 새로운 임차인은 영업을 하지 못하거나 무허가영업을 해야 하는 상황이 발생하고 이로 인하여 임대인과 새로운 임차인간 새로운 분쟁이 발생하게 됩니다. 대법원은 임대차종료시 임차인의 원상회복의무에는 임대인이 다시 영업허가를 받는데 방해가되지 않도록 임차인이 폐업신고절차를 이행할 의무도 포함된다.(대법원2008다34903판결) 판시하고 있으므로 임대인은 임차인에 대하여 인도소송을 제기하면서 반드시 “피고는 원고에게 별지 영업허가 내역 기재 영업허가에 관하여 폐업신고절차를 이행하라”는 내용을 청구취지에 기입하여야 합니다. 만약 위와 같은 주문이 없어 인도소송을 집행하였음에도 폐업신고절차가 이행되지 않은 경우 관할 구청과 세무서를 찾아가 직권폐업절차를 밟아야 하는데 이는 통상 한달 이상이 소요됩니다. 따라서 이 경우 새로운 세입자에게 이러한 사실을 고지하고 입주하여 영업하는 시기를 상호 조율하여야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.

넷째, 임대인이 임차인에게 상가세를 놓는 것은 임대사업자로서 사업을 하는 것이므로 반드시 사업자등록을 내고 부가가치세를 납부하여야 합니다. 그러나 소규모 골목상가의 경우 사업자등록을 하지 않음은 물론 부가가치세도 납부하지 않는 경우가 많은데 인도소송이 진행되어 강제로 인도가 되는 경우 상가를 나가게 되는 임차인 중 일부는 임대인이 부가가치세를 세무서에 납부하지 않았다는 사실을 세무서에 신고하는 경우가 있습니다. 따라서 이 경우에는 쉽게 인도소송을 제기하지 말고 임차인과 협의하여 원만하게 임대목적물을 인도받는 것이 유리한 경우가 있습니다.

다섯째, 임차인이 차임을 계속 연체하면서 조금만 기다려달라고 사정을 하는 경우 그냥 기다려주기보다 소송기간 등을 이야기하면서 제소전화해를 할 것을 요구할 수 있습니다. 제소전화해가 되는 경우 소송기간을 절약할 수 있고, 임차인이 조건을 위반하는 경우 집행만 하면 되기 때문에 훨씬 간명하게 처리할 수 있습니다.

법무법인 위민 / 박성룡 변호사