국립국어원 표준국어대사전에 따르면 조망권이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리를 뜻한다. 예를 들어 집 앞에 강 또는 공원이 있거나 경치가 좋은 장소가 위치하여 그러한 경치를 누릴 수 있는 권리를 말한다. 이러한 조망권은 건물이나 토지의 소유권의 한 내용으로 보호되고 있는데 이러한 법적인 권리로 인정받기 위해서는 일정한 정도의 객관적 가치가 인정되어야 한다. 대법원은 ‘어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수’ 있다고 인정하면서도, ‘조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 해당 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것’이라며 법적인 보호 대상이 될 수 있는 조망권의 요건은 더욱 범위를 좁게 해석하고 있다. 사회통념상 보호할 필요성이 있는 독자적인 이익으로 승인될 정도로의 중요성 부분은 구체적인 사례에서 개별적으로 판단될 수밖에 없다.

조망이익이 법적으로 보호되는 경우라 하더라도, 그로 인하여 민사법상 손해배상책임이 신축된 건조물에 의해 인정되기 위해서는 기존 조망이익을 누리던 자에게 수인한도를 넘어서는 침해가 발생했을 때에라야 법적인 손해배상 청구가 가능하다. 대법원은 ‘그 수인한도를 넘었는지 여부는 조망의 대상이 되는 경관의 내용과 피해건물이 입지하고 있는 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등의 사정을 포함한 넓은 의미에서의 지역성, 피해건물의 위치 및 구조와 조망상황, 특히 조망과의 관계에서의 건물의 건축·사용목적 등 피해건물의 상황, 주관적 성격이 강한 것인지 여부와 여관·식당 등의 영업과 같이 경제적 이익과 밀접하게 결부되어 있는지 여부 등 해당 조망이익의 내용, 가해건물의 위치 및 구조와 조망방해의 상황 및 건축·사용목적 등 가해건물의 상황, 가해건물 건축의 경위, 조망방해를 회피할 수 있는 가능성의 유무, 조망방해에 관하여 가해자측이 해의(害意)를 가졌는지의 유무, 조망이익이 피해이익으로서 보호가 필요한 정도 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단’해야 한다고 한다.

대법원의 위 견해를 구체적으로 살펴보자. 만일 조망의 대상과 그에 대한 조망의 이익을 누리는 건물 사이에 타인 소유의 토지가 있지만 그 토지 위에 건물이 건축되어 있지 않거나 저층의 건물만이 건축되어 있어 그 결과 타인의 토지를 통한 조망의 향수가 가능하였던 경우를 생각해보자. 그 타인은 자신의 토지에 대한 소유권을 자유롭게 행사하여 그 토지 위에 건물을 건축할 수 있고, 그 건물 신축이 관계 법령에 따라 정해진 지역의 용도에 부합하고 건물의 높이나 이격거리에 관한 건축 관계 법규에 어긋나지 않으며 조망 향수자가 누리던 조망의 이익을 부당하게 침해하려는 해의(害意)에 의한 것으로서 권리의 남용에 이를 정도가 아닌 한 인접한 토지에서 조망의 이익을 누리던 자라도 이를 함부로 막을 수는 없다는 것이다. 따라서 조망의 이익은 주변에 있는 객관적 상황의 변화에 의하여 저절로 변용 내지 제약을 받을 수밖에 없고, 이러한 변화가 수인한도에 해당하는 한 기존의 조망권을 누리던 자가 새로운 건축 등을 제약할 권리가 당연히 인정되는 것도 아니다. 이러한 논리에 따라, 5층짜리 아파트의 뒤에 그보다 높은 10층짜리 건물을 세움으로써 한강 조망을 확보한 사례에서 대법원은 판단하기를 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖춤으로써 누릴 수 있게 된 조망의 이익은 법적으로 보호받을 수 없다며 손해배상 청구를 배척한 바 있다.

위와 같이 구체적인 사례에서는 각 요건을 모두 갖추어야 하므로 손해배상을 인정받기 어렵겠지만, 그러한 요건을 갖춘 경우에는 ‘원칙적으로 개별적인 생활이익별로 침해의 정도를 고려하여 수인한도 초과 여부를 판단한 후 수인한도를 초과하는 생활이익들에 기초하여 손해배상액을 결정’하게 될 것이다. 따라서 이 부분을 재판에서 주장하기 위해서는 기존에 조망권을 직접 이용하여 영업행위를 해온 것처럼 경제적으로 산출 가능한 손해를 입증해야만 손해배상을 인정받을 수 있는 실정이다. 만일 조망권을 구체적으로 활용하여 이익을 누리던 경우라면 조망권이 침해되는 경우 소송을 통해 충분히 손해배상을 받을 수 있을 것이다.

예인법률사무소

김명철 변호사