주택재개발 사업에서 현금청산대상자의 법률관계

 

최근 주택경기가 불투명해지면서 주택재개발∙재건축 사업을 진행하던 조합원들이 분양신청을 하지 아니하고 현금청산 대상자를 선택하는 경우가 늘고 있습니다. 그런데 조합원이 현금청산대상자가 되는 경우 조합과 현금청산대상자의 현금청산방법과 사업비 부담 등 관련한 법률관계를 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 아래에서 주택재개발의 경우만 살펴보겠습니다.

 

우선 분양신청을 하지 않은 자 또는 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자가 현금청산대상자에 해당됩니다. 또한 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 조합 정관에서 규정하고 있는 자도 현금청산대상자에 해당하고 실무상 분양계약체결을 하지 않은 자도 현금청산대상자에 해당하는 것으로 해석합니다.

 

현금청산 절차에 대하여 알아보면 현금청산금은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하게 되는데 만약 사업시행자와 현금청산 대상자 사이에 청산금 산정협의가 이뤄지지 않게 되면 사업시행자인 조합은 도정법 제40에 따라 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용절차를 이행하면서 토지등소유자에게 수용보상금을 지급할 수 있는 것으로 해석되어 왔습니다.

 

최근 대법원은 공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도정법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘도정법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도정법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다고 하면서 도정법상 청산금 협의 절차를 거쳤거나, 청산금 협의가 성립될 가능성이 없다면, 토지보상법상 협의 절차를 거치지 아니한 채 재결신청청구를 하였다 하더라도, 그 재결신청청구의 효력은 인정된다고 보아야 할 것이다(대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 참조)라고 판시하였습니다. 따라서 이제는 현금청산대상자들은 공익사업법상의 협의 절차를 거치지 아니하여도 되므로 재개발조합이 현금청산대상자가 된 시점부터 150일 이내에 현금청산금을 지급하지 않는다면 조합에 대하여 재결신청청구를 할 수 있고, 그 이후 60 이내에 조합이 재결신청을 하지 아니하는 경우 보상금에 연 15%의 이자를 지급받을 수 있게 되었습니다. 조합이 관할 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청을 하는 경우 공익사업법상 강제수용절차에 따라 청산을 하게 되므로, 토지수용위원회가 감정평가를 거쳐 수용재결을 하고 이에 따라 조합이 수용개시일까지 청산금을 지급함으로써 토지, 건물 등의 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

주택 재개발 조합원이 분양권을 포기하고 현금청산을 받아 조합원의 지위를 상실한 경우 주택재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있는가 하는 문제가 있었는데 대법원은 조합원이 법 규정과 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 법에 따른 부과금을 부과. 징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결)라고 판시하여 일정한 경우 조합은 현금청산대상자에게 정비사업비와 정비사업 시행과정에서 발생한 비용을 부과징수할 수 있다고 하였습니다.

 

따라서 주택재개발과정에서 현금청산을 생각하고 있는 사람은 자신이 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지가 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정으로 존재하는지와 존재한다면 그 금액의 규모가 어떻게 되는지를 반드시 확인하여야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

법무법인 위민 / 박성룡 변호사